De huizenprijzen in de VS swingen de pan uit, niet alleen in traditioneel 'dure' gebieden, maar nu ook in vele andere staten. Fannie Mae gaf cijfers prijs, die beaamd worden door officiële instanties. Vele factoren wijzen erop, dat er zich een enorme zeepbel aan het vormen is... Bubbel dreigt voor huizenmarkt in VS
Hier volgt een echt gebeurd verhaalt, typisch voor de huidige huizen-hype in de VS. In de stad Rockville (Staat Maryland, niet ver van New Jersey en Washington DC) heeft iemand in 1988 een 5-kamerwoning gekocht voor 180.000 dollar (ca 147.000 huidige euro’s). In mei van dit jaar besloot hij zijn huis te verkopen maar hij liet eerst een schilder komen om de woning wat op te frissen. De schilder informeerde naar de vraagprijs. Hij schrok niet van de 500.000 dollar maar ging er onmiddellijk mee akkoord. Voor de ex-eigenaar een brutowinst van bijna 178% en hij hoefde zelfs geen makelaar te betalen.
Zo gaat het al een tijdje in de VS en niet alleen in de (naar Amerikaanse normen) zeer dichtbevolkte regio tussen Boston en Washington. Bijna overal stijgen de prijzen constant. In april van dit jaar kostte een woning in de VS gemiddeld 15% meer dan een jaar eerder.
Deze hype wordt gevoed door de historisch lage rentes en allerlei attractieve leenformules, hierop gebaseerd Maar: meer dan de helft van de hypotheken die in 2005 werden afgesloten, hebben een variabele rente. Bij bijna een kwart moet (nog) geen kapitaal worden afgelost, je moet enkel rente betalen, de eerste 3 tot 10 jaar. Maar eens komt het moment van de waarheid, eens moet het kapitaal terugvloeien naar de hypotheekmaatschappij. Wanner op dit moment ook de rente gestegen is, sta je voor moeilijke tijden.
De makelaars vertellen de kandidaat-eigenaars mooie verhaaltjes, over zijn inkomen dat niet anders kan dan stijgen en dat hij/zij te allen tijde de woning kan verkopen met winst. De vraag is: aan wie? Want als de rente gaat stijgen vermindert de kooplust al heel gauw.
Dan is er nog een verontrustend feit: meer dan 8% van de huizenbezitters in de VS besteden minstens de helft van hun inkomen aan het betalen en bewonen van hun huis.
De stijging voor april van dit jaar die we hoger aanhaalden zet zich door. Volgens recente cijfers bekendgemaakt door hypotheekfinancierder Fannie Mae (NYSE: FNM) zijn de aankoopprijzen van woningen in de VS in het tweede kwartaal 2005 (Q2/05) 16,5% gestegen tegenover de vergelijkbare periode in 2004. Op jaarbasis wordt +14% verwacht en dit percentage kan nog stijgen! Sectorgenoot/concurrente Freddie Mac (NYSE: FRE) beaamt deze gegevens.
Het Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) geeft iets gematigder cijfers maar toch nog indrukwekkend genoeg: +12,5% op jaarbasis.
En er lijkt maar geen afkoeling te komen in deze sector. Integendeel, de vlam slaat over van de as Boston-Washington naar staten die het tot op heden kalmer aandeden op het vlak van woningprijzen. Koploper voor Q2/05 is Arizona met een prijsstijging van bijna 49%! Op jaarbasis zijn de ‘grote drie’ Hawaï, Arizona en Florida waar de prijzen stegen met resp. 43, 35 en 34%.
Ondanks de niet mis te verstane waarschuwingen van Fed-voorzitter Alan Greenspan, die zich net kon inhouden om het niet te hebben over ‘irrational exuberance’ zoals in 1999, blijft de zeepbel zwellen.
Wie het hoofd koel lijken te houden zijn de beleggers van Fannie en Freddie, waarvan een overgroot deel institutioneel zijn. Uit bovenstaande chart blijkt, dat het afgelopen jaar de koersen enkele % (bij FRE) of behoorlijk wat (bij FNM) teruggevallen zijn. Hier is geen sprake van hype.
Dit alles stemt tot nadenken.
Jan Van Besauw
US Markets