De zeepbel die zich aan het vormen is op het gebied van de woningmarkt van de VS (en ook daarbuiten ) baart economisten al een hele tijd zorgen en Alan Greenspan wees al herhaaldelijk op de gevaren die hiermee verbonden zijn. Op onze beurt hebben Guy Boscart en ondergetekende de steeds maar groter wordende woninggekte in de VS aangehaald. In dit artikel worden enkele feiten op een rij gezet en vervat in een volgens ons belangwekkende conclusie.
Staat huizenbubbel VS op springen?
In de media worden nog altijd triomfantelijke berichten de wereld ingestuurd van nog altijd maar stijgende prijzen en verkopen. Zo kan je op vele plaatsen lezen dat de afgelopen maand juli de verkoop 6,5% was gestegen en dat hiermee nog maar eens een record sneuvelde.
Allemaal heel mooi, maar een factor waar men (bewust?) geen rekening mee houdt bij deze berichtgeving is de mediaan van de huizenprijzen. Ter opfrissing: de mediaan is de ‘middelste’ prijs, d.w.z. als je alle prijzen die betaald werden voor woningen in een bepaalde periode klasseert van hoog naar laag, dan is de mediaan de prijs die je netjes halverwege je tabel vindt. Dat is anders dan de gemiddelde prijs. Een mediaan is een gevoeliger indicator dan een gemiddelde.
Wel, in de 10-jarige periode van 1995 tot 2004 is de mediaan altijd maar gestegen in de VS, zie onderstaande grafiek:
Vanaf dit jaar is daar een drastische ommekeer te merken. In dezelfde triomfantelijke maand juli ll. viel de mediaan tegenover juni met 7,2% terug. En in juni was de mediaan al 6,5% gezakt tegenover mei. En het dalen ging gewoon verder in augustus en september ll. In september bij voorbeeld werden nog altijd 2,1 % meer nieuwe huizen gekocht t.o.v. augustus, maar de mediaan prijs van deze woningen zakte 5,7 % tot 215.700 $
(178.427 euro).
(178.427 euro).
Dit betekent dat op snel tempo de prijzen aan het dalen zijn. Of met andere woorden: in meer en meer gevallen is de koper niet meer bereid de vraagprijs te betalen.
Hypothecaire interest, vaste rentevoet, periode 30 jaar
Tezamen met een dalende trend in de hujizenprijzen zien we een stijging in de rentevoeten op lange termijn. Volgens Freddie Mac (NYSE: FRE) hebben ze onlangs het 6%-peil overschreden en dat duidt op nervositeit in de financiële markten wegens inflatievrees, gevoed door de hoge brandstofprijzen tengevolge van de recente orkanen in de Golf van Mexico. Indien de rente nog blijft stijgen, zullen er al langer hoe minder kooplustigen blijven opdagen.
De PHLX Housing Sector Index, ook Housing Index-Philadelphia genaamd weerspiegelt op ondubbelzinnige wijze deze situatie. Deze index kwam tot stand op 2 januari 2002 en omvat de gewogen kapitalisatiewaarde van 21 firma’s die direct actief zijn in de woningbouw in de VS.
PHLX Housing Sector Index (HGX) van start tot heden
U merkt dat vanaf juli van dit jaar de de HGX de grootste terugvalt kent sinds zijn ontstaan en dat de ‘boom’ die we zagen vanaf april-mei bijna ongedaan is gemaakt.
Tevens zijn er langs verschillende zijden berichten over een toenemende vraag naar huurwoningen. Dat is in het licht van de laatste jaren et beschouwen als een trendbreuk.
Daarenboven is de overheid in de VS druk doende de belastingswetgeving te herzien en één van de heikele punten is het verminderen van de aftrek van de prijs van een woning. Over enkele dagen, op 1 november ek., zal president Bush’ Adviescomité voor Belastingshervorming zijn finale rapport voorleggen. Indien het Congress dit advies opvolgt, zullen de woningprijzen opeens de hoogte in gaan, omdat de prijs-na-belastingen toeneemt.
Welke conclusies kunnen we aan dit alles verbinden? We zien 7 punten:
1. De activiteiten in de woningbouw vertragen en/of zijn minder rendabel (zie grafiek HGX).
2. De prijzen van woningen dalen nu al de derde maand op rij.
3. Hoe duurder het huis, hoe meer tijd er verloopt vooraleer het verkocht is.
4. Het aantal onverkochte woningen neemt heel langzaam toe. Dat lijkt niet dramatisch, maar het kan de voorbode zijn van het barsten van de zeepbel. Een zeker moment kan de druk niet meer van de ketel, de verkopers (particulieren, firma’s) hebben geld nodig dat er niet komt en zullen dan toch verkopen, ver onder de prijs met een prijsimplosie tot gevolg en de bal is aan het rollen…
5. De hypothecaire rente (zie bovenstaande grafiek) stijgt.
6. De huurprijzen zullen op termijn beginnen te stijgen.
7. Een herziening in het belastingssysteem van de VS zal geen gunstig effect hebben op de woningsector.
Indien vele VS-burgers bovenstaande overwegingen maken, zullen er massale verkopen van woningen komen om plaats te maken voor huurcontracten op langere termijn, omdat nu de huurprijzen nog laag staan. Deze trendbreuk, die we hoger al aanhaalden, zou wel eens de lont in het huizenbubbelkruitvat kunnen zijn…
Jan Van Besauw
Columnist voor US Markets
Ondergetekende is gepensioneerd marketing manager beeldvormingssystemen.
Hij heeft in geen enkel van de eventueel geciteerde aandelen of gelijk welk andere vorm van beleggingsinstrumenten een eigen positie.
28 oktober 2005.