Woningmarkt VS verschraalt

Onlangs had Ben Bernanke het over aan­passin­gen’ in de won­ing­sec­tor. Waarschi­jn­lijk gebruik­te hij deze vage term om de onrust omtrent deze economis­che sec­tor wat te tem­peren. Recente gebeurtenis­sen tonen even­wel aan, dat de toe­s­tand van de Amerikaanse won­ing­markt er niet op ver­betert, inte­gen­deel.

Won­ing­markt VS verschraalt

In ver­band met de won­ing­markt zegde Bernanke in jan­u­ari, dat er ​‘some ten­ta­tive signs of sta­bi­liza­tion’ waren. Woens­dag 21 maart ll. stu­urde hij een cryp­tis­che bood­schap de wereld in met de woor­den: ​‘the adjust­ment in the hous­ing sec­tor is ongo­ing’. Met een woord als ​‘adjust­ment’ kan je alle kan­ten op. Je kunt ermee bedoe­len aan­passen of bijstellen en dat naar boven of naar onder toe. Voor de Amerikaanse won­ing­sec­tor geldt tot op heden de tweede interpretatie.

Neem nu de fir­ma Amer­i­ca Home Mort­gage (tick­er: AHM) uit Melville in de staat New York. 
Er werken meer dan 7.400 mensen en de waarde van de onderne­m­ing is bij­na 18 mil­jard dol­lar. Gis­teren liet AHM weten, dat hun winst per aan­deel (WPA) voor het eerste kwartaal 2007 zal liggen tussen 40 en 60 dol­lar­ce­nt, wat 65 tot 47% lager is dan eerst voor­speld. Voor het ganse jaar 2007 stellen ze een WPA voorop van 3,75 tot 4,25 dol­lar, ter­wi­jl ze oor­spronke­lijk rek­enden op 5,40 tot 5,70 dol­lar. Dat komt neer op een gemid­delde dal­ing van de prog­nose met niet min­der dan 28%.

Wat is er aan de hand? 

Boven­staande chart geeft aan wat er aan de hand is. Een koersval van begin feb­ru­ari tot begin maart van ca 34 naar ca 20 dol­lar, dat is meer dan 41% erosie op een maand. Sinds het dieptepunt in de eerste helft van maart heeft de koers zich her­steld maar lijkt voor­lop­ig niet lost te komen van het 26 dol­lar­niveau. De reden van dit dal­ende vertrouwen van de markt is, dat AHM meer en meer getrof­fen wordt door wan­be­talers. Dit lei­dt tot pro­ce­durekosten en ged­won­gen verkopen, die in vele gevallen min­der opbracht­en dan de oor­spronke­lijke waarde van het goed. De fir­ma heeft al moeten snoeien in haar aan­bod van soorten lenin­gen om de kosten te beperken. Omdat het begrip sub­prime-hypotheek de laat­ste tijd meer en meer in een kwal­ijk daglicht komt te staan, haast AHM zich om te zeggen, dat de con­sument bij hen weliswaar diverse types hypothe­caire lenin­gen kan afs­luiten, zoals deze met of zon­der vaste rentevoet, maar dat min­der dan 1% van de port­fo­lio sub­prime-hypotheken zijn. 

Wat zijn sub­prime-hypotheken? Het zijn hypothe­caire lenin­gen, bestemd voor ontlen­ers met een ​‘cred­it score’ lager dan 620. 

Een cred­it score (CS) is een cijfer dat de kredi­et­waardigheid aangeeft. Tot voor kort hing er een waas van geheimzin­nigheid rond, het waren enkel banken en financier­ings­maatschap­pi­jen die uw CS kenden en ermee werk­ten om te bepalen of u in aan­merk­ing kon komen voor de ene of de andere lening. De dag van van­daag zijn er meth­od­es om uw CS zelf te bereke­nen, in de VS althans. De CS bestaat uit 5 com­po­nen­ten met een ver­schil­lend gewicht, zie boven­staande grafiek.

De CS is een onbe­noemd getal, dat zich situeert tussen 850 en 300. Vanaf 620 en min­der komt u vol­gens de financier­ings­maatschap­pi­jen in aan­merk­ing voor een sub­prime-hypotheek. Niet dat zulke maatschap­pij u zal zeggen dat ze u een sub­prime-hypotheek wil aans­meren, dat niet. Er wor­den aller­lei cre­atieve benamin­gen voor gebruikt, die alle­maal neerkomen op lenin­gen die (veel) duur­der uit­vallen dan klassieke en in som­mige gevallen zelfs fataal kun­nen aflopen voor uw toch al niet zo rooskleurige (anders kwam u ervoor niet in aan­merk­ing) finan­ciële toestand. 

Er zijn voor u, argeloze ontlen­er die toch een won­ing heeft willen aan­schaf­fen, dodelijke valkuilen gegraven. Indi­en u uw oor­spronke­lijke (veel te dure) lening wilt ongedaan mak­en door een tweede die goed­kop­er is, wacht u een knaller van een boete. Het­zelfde gebeurt als u uw won­ing in wan­hoop verkoopt. En in vele gevallen staat ergens in het con­tract met van die ake­lig kleine let­tert­jes dat u het sal­do van de lening na 5 jaar in zijn geheel moet aflossen. Lukt u dat niet, wel dan gaat uw huis onder de hamer en staat u berooid op straat.

Al deze din­gen zijn aan het gebeuren en verzieken het immo­bil­iën­land­schap in de VS. 

Niet alleen het eerder genoemde AHM, naar eigen zeggen geen ver­strekker van sub­prime-hypotheken, ziet zijn zak­en­ci­jfer dalen. Echte sub­prime-ver­strekkers staan er nog slechter voor. 

Enkele voor­beelden.

De sit­u­atie van New Cen­tu­ry Fina­nial (tick­er: NEWC) is, dat de fir­ma chap­ter 11 heeft aangevraagd, d.w.z. bankroet is. Woens­dag 4 april ll. heeft de rechter even­wel toeges­taan, dat de acti­va verkocht mogen wor­den, wat een 150 miljoen dol­lar kan oplev­eren. Het aan­deel van NEWC is sinds begin feb­ru­ari ll. met 96% gedaald.

Nog overeind staat Accred­it­ed Home Lenders (tick­er: LEND) en NovaS­tar Finan­cial (tick­er: NFI). LEND heeft zijn hoofdze­tel in SanDiego, Cal­i­fornië en stelt ca 4.200 per­so­n­en tew­erk. De waarde van het bedri­jf is 10,5 mil­jard dol­lar, maar het vertrouwen van de beleg­gers is zwak, want sinds begin feb­ru­ari ll. daalde de koers met 67%.

Sec­torgenoot NFI bevin­dt zich in Kansas City, Mis­souri. Er werken meer dan 2.000 mensen en de waarde van de onderne­m­ing is 4 mil­jard dol­lar. Ook hier gaan de zak­en niet goed, wat gere­flecteerd is in de aan­deelko­ers, die sinds begin feb­ru­ari van dit jaar 76% van de waarde zag verdampen.

Dit toont aan, dat de gouden tijd van de sub­prime-hypotheken voor­bij is, en dat meer en meer mensen en firma’s een finan­ciële buik­land­ing zullen mak­en de komende weken of maanden. 

Wan­neer u het sterk vin­dt, dat een fir­ma zoals AHM de negatieve invloed onder­gaat van het­geen gebeurt op sub­prime-gebied, dan moet u maar even kijken naar de charts van Fan­nie Mae en Fred­die Mac hier­boven. Hoewel bei­de reuzen al een tijd­je wat te mak­en heeft met het financieren van sub­prime-oper­aties uit hun activiteit­en hebben geweerd, ziet u hoe de aan­deelko­ersen mee delen in de klap­pen. Dit is de psy­chol­o­gis­che schok­golf, miss­chien wel het gevaar­lijk­ste fenomeen in de aandelenmarkten.

Er is zek­er het een en het ander aan gang in de VS. Ondanks de sussende woor­den van Fed-baas Bernanke moeten we ern­stig reken­ing houden met negatieve fac­toren zoals:

- het risi­co dat de VS-economie in een recessie terechtkomt,
 — de kans dat door deze recessie meer en meer won­ing­beziters hun lening niet meer zullen kun­nen afbe­tal­en, met als gevolg per­soon­lijke prob­le­men en financierders in moeilijkheden,
 — de kans op inflatie, die de Fed ertoe zal aanzetten de basis­rente niet te ver­la­gen op korte ter­mi­jn, wat dan weer effect zal hebben op de economie enzovoort.

Spi­jtig dat we voor dit zon­nige paasweek­end geen betere economis­che vooruitzicht­en kun­nen bieden, maar feit­en zijn nu een­maal feiten.

Jan Van Besauw 
Pub­li­cist voor US Markets
8 april 2007.

Onder­getek­ende is een gepen­sioneerde mar­ket­ing man­ag­er. Hij schri­jft voor US Mar­kets o.m. columns, nieuws­bericht­en en artike­len over diverse onder­w­er­pen. Hij heeft op het moment van schri­jven geen materieel belang of bez­it in de bespro­ken bedri­jven of beleggingsinstrumenten.