VASTGOED OF VAST SLECHT?!

Vast­goed is het gesprek van de dag momenteel, Robert weet dat ook en maakt over dit onder­w­erp deze keer een uit­ge­brei­de Col­umn … De moeite om deze te lezen in ieder geval.….

VAST­GOED OF VAST SLECHT? VOORBODE!

Op veel ter­reinen blijkt de VS een soort ​‘voortrekker­srol’ te vervullen. Dat begon al ten tijde van de jaren ​‘30 en dat zal helaas nu niet veel anders zijn. Hoewel de val van het vast­goed waarmee alle heisa vorig jaar begon, nog steeds diepe sporen trekt, is men op dit ter­rein hier te lande nog steeds ​‘redelijk goed gemutst’. Immers, we beschikken hier toch over een paar degelijke mark­t­sta­bil­isatoren zoals:

• gebrek aan ade­quate woonruimte 
• de redelijk sta­biele groei van de huizenmarkt 
• de nog steeds ​‘onaan­tast­bare’ renteaftrek waar­door de woon­las­ten min­der zwaar wegen 
• de neer­waarts gerichte rente. 

Nu de huizen­markt hier intussen niet meer aantrekt en er sprake is van een zek­er ver­val, wordt er met een schuin oog gekeken naar de mark­ton­twik­kelin­gen elders met de VS voorop.

Voor­bodes
Zoals in de VS zijn ook in lan­den als Groot-Brit­tan­nië, Ier­land, Span­je de pri­jzen in een veel rap­per tem­po geste­gen dan bij ons, gevol­gd door een nog snellere dal­ing. Maar is dat reden om aan te nemen dat het hier niet zo’n vaart zal lopen? Er wordt voor de Ned­er­landse markt nu gespro­ken van een toekom­stige min van 5%. Dat bli­jft vooral­snog een voorzichtige schatting?

Goed, we ken­nen hier niet de NINJ (no income, no job) hypotheek. Ook is er min­der gebruik gemaakt van de ARM of vari­abele rente­hy­potheek. Meestal heeft men de rente voor één of meerdere (2 – 5 ) jaren vast­gelegd. Maar wel blijken we hier grootschalig een woek­er­po­lis en/​of beleg­ging­shy­potheek te hebben afges­loten. Voorts is ook bij ons de spaar­quote drastisch gedaald. Boven­di­en is de vraag wat de rente straks zal doen? Bli­jft die laag in een deflatie sce­nario dan zal het over­sluiten niet zoveel pijn doen. 

Vertrouwen in de dollar?
Echter, we mogen niet uit­sluiten dat we straks te mak­en kri­j­gen met een inter­na­tionale cap­i­tal scram­bling, waar­bij de cred­i­teuren­lan­den al hun uit­staande vorderin­gen zullen opvra­gen, ingeleid door de opvraag van het uit­staande kap­i­taal in dol­lars. De druk op deze scram­ble neemt hand over hand toe naar­mate de VS door mid­del van de geld­pers het ene gat met het andere bli­jft vullen. De vraag naar kap­i­taal kan de rente dan flink omhoog stuwen.

Draaiend speelveld in Nederland
In elk geval zien we ook in Ned­er­land het speelveld langza­am draaien van een afne­mende vraag naar veel meer aan­bod. Wat betekent dit? Wel, het ​‘lich­t­end’ voor­beeld tre­f­fen we met name in de bovenge­noemde lan­den waar de pri­jzen onver­min­derd bli­jven dalen.

Ongek­ende vast­goed­ci­jfers in de VS
Zo liet de maand novem­ber in de VS met een dal­ing van 2,9% de slecht­ste verkoop­ci­jfers van nieuwe huizen aller tij­den zien. Voor bestaande wonin­gen gold maar lief­st een min van 8,6%. Afgezet tegen nor­male mark­tom­standighe­den is er nu gemid­deld over het gehele land een voor­raad huizen op de markt die een verkoop­ti­jd vergt van bij­na 12 maan­den. Een dergelijk cijfer is nog nooit eerder ver­toond. Dat is meer dan twee maal het lang­jarig gemid­delde. Zo staan er ruim 4,2 miljoen wonin­gen te koop. Eén op de zes hui­seigenaren staat met z’n hypotheek onder water (hypotheek hoger dan huiswaarde). De nieuwe huizen­pri­jzen zijn in één jaar met maar lief­st 11,5% gedaald, de groot­ste dal­ing aller tij­den. Dat gold nog sterk­er voor de gedaalde huizen­pri­js over de maand novem­ber met min 18%.

Nu de economis­che omstandighe­den in de breedte snel ver­slechteren, de banken de hand op de knip houden en veel werkne­mers dreigen te wor­den ontsla­gen, lijkt er voor de huizen­markt maar één richt­ing en dat is onafwend­baar ​‘naar het zuiden’.

Tweede vloed­golf
Maar er dreigt nog een tweede golf en dat is die van de com­mer­ciële vast­goed­markt. Afgezien van de sterk afne­mende nieuw­bouw – afgelopen jaar min 34,7% vol­gens de Amer­i­can Insti­tute of Archi­tects (AIA) – schi­jnt de verkoop van bestaand com­mer­cieel vast­goed met meer dan 70% gedaald te zijn. ​‘Schi­jnt’ want defin­i­tieve cijfers ont­breken nog. 

Voorts is de mark­t­pri­js gemid­deld met meer dan 11% gedaald. Door­dat steeds meer hurende par­ti­jen steeds min­der inkom­sten ont­van­gen, komen de huurbe­talin­gen op de tocht te staan.
Vooral als anchor ten­ants (groot­ste opper­vlakhu­ur­ders) ruimte gaan opzeggen, daalt de waarde van dergelijk vast­goed met spron­gen. Er komt dan plots veel ruimte vrij en die vul je onder deze mark­tom­standighe­den nage­noeg niet meer op. De verwacht­ing is dat deze trend zich in 2009 ver­sterkt doorzet met een min van meer dan 15%, ter­wi­jl de gemid­delde huur­pri­js zal dalen met ruim 7%! Ook dit zijn slechts voor­lop­ige schattingen.

Noodsig­nalen aan Washington
Ontwikke­laars hebben aan de belei­ds­mak­ers in Wash­ing­ton de waarschuwing doen uit­gaan dat duizen­den(!) kan­toorge­bouwen, winkel­cen­tra, hotels en ander com­mer­cieel vast­goed in defaults, fore­clo­sures and bank­rupt­cies zullen eindi­gen. De opgegeven reden hier­voor is dat er vol­gend jaar voor een bedrag van 160 mil­jard dol­lar aan com­mer­ciële hypotheken geher­fi­nancierd dient te wor­den. Daar komt voor 2010 en 2011 nog eens een bedrag bij van ruim 470 mil­jard! De banken hebben andere zor­gen aan hun hoofd en staan bijgevolg niet meer te drin­gen om hypotheken te ver­strekken. Een ​‘goede’ afloop laat zich in zo’n geval voorspellen!

Een soort­gelijke ontwik­kel­ing miss­chien iets min­der heftig kan hier straks ook geschilderd wor­den, wan­neer steeds meer bedri­jven in de prob­le­men komen en hun knopen moeten gaan tellen. Ook voor de vast­goed­be­leg­ger breken er beslist veel min­der ​‘floris­sante’ tij­den aan.
The trend is no longer our friend! 

Niet­temin een goed en gezond Nieuw­jaar gewenst, met veel meevallers!

Robert Bron­cel
Voor US Markets