Alsof catastrofale bosbranden nog niet genoeg waren, zijn er in Californië ernstige problemen op het vlak van hypothecaire leningen. Als er niet snel een kentering komt, komen vele huiseigenaars en banken in de problemen en lijkt een recessie onafwendbaar.
Recessie in Californië, en daarna?
Van de ca 300 miljoen burgers van de VS wonen de meeste of ca 36 miljoen (12%) in Californië. Hierdoor klopt Californië de nummer twee op dit vlak, nl. Texas, dat ‘slechts’
23 miljoen inwoners telt. De enorme bevolking van de staat waarvan de 60-jarige ex-acteur Arnold Schwarzenegger de gouverneur is, is de reden waarom de evolutie van de woningsector er door economisten en marktexperts met argusogen wordt gevolgd.
En die argusogen hebben nu alle redenen om te knipperen, want het gaat niet goed met de Californische woningsector. De waarde van woningen is naar schatting met 34% teruggevallen. Als je voor je huis dat in normale omstandigheden ca 600.000 USD waard zou moeten zijn (gemiddeld naar Amerikaanse normen) er nog 400.000 USD krijgt, mag je een gat in de lucht springen. De afkalving van de woningprijzen betekent voor de gehele staat Californië een waardeverlies van meer dan 2.600 miljard USD, meer dan 1.820 miljard euro.
Omdat velen een huis zien als een belegging die hen geld moet opleveren dat ze vroeg of laat nodig moeten hebben, kan het niet anders dan dat dergelijke ontwaarding moet leiden tot gevoelige afname van de koopkracht, met als gevolg afname van het verbruik. Er ontstaat een fatale spiraal die eindigt in … recessie.
Er is de laatste weken en maanden al heel veel gesproken en geschreven over de crisis in de woningsector in de VS. Hierbij ging de meeste aandacht uit naar de zg. ‘subprime’-hypotheken, toegekend aan kandidaat-eigenaars die eigenlijk onvoldoende kredierwaardig zijn. In Californië en ook in andere staten met meer gegoede inwoners is het probleem anders. Daar werden zg. ‘jumbo’-leningen aangegaan voor bedragen vanaf 420.000 USD. Een ‘jumbo’-lening is een lening met een aflossingspercentage dat hoger is dan de nationale standaard, zoals die bepaald wordt door het duo Fannie Mae (NYSE: FNM) en Freddie Mac (NYSE: FRE).
Een voorbeeld: vorige week was de nationale standaard voor een conventionele hypothecaire lening in de States 6,31%, terwijl een jumbo-lening 7,04% kostte. Dit bijna ¾ % verschil maakt heel wat uit over de afbetalingsperiode, dat hoeft geen betoog. Trouwens, het gebruikelijke verschil tussen beide soorten leningen is ¼ %.
Behalve jumbo-leningen zijn er nog ook Alternative‑A leningen, toegekend aan ontleners met een iets betere kredietwaardigheid dan de subprime-groep, maar toch nog niet behorende tot de categorie die zich een ‘normale’ hypothecaire lening kan veroorloven. De laatste 6 maanden zijn er 67% minder Alternative‑A leningen aangegaan en 90% minder van de subprime-soort. De jumboleningen begonnen later aan hun teruggang.
Uit bovenstaande grafiek blijkt, dat in vier belangrijke ‘counties’ in Californië sinds september de jumbo-leningen een spectaculaire terugval kennen, van 29 tot 45% in resp. Main en Los Angeles.
Deze situatie is ernstiger dan op het eerste gezicht lijkt. Vorig jaar maakten jumbo-leningen voor het ganse grondgebied van de VS 16% uit van alle hypotheken, maar in een regio zoals Californië vormen ze de ruggengraat van de woningmarkt. De recente terugval zou dus snel moeten ophouden en veranderen in een herstel. Anders zakt de verkoop nog verder en degraderen de prijzen nog meer. Anders gezegd: als de financieringsmaatschappijen uit vrees voor hun rendementen geen nieuwe jumbo-leningen zouden toestaan, dan komen de meeste woningen in Californië buiten het bereik van de doorsnee koper.
Tot op heden is er niet veel dat erop wijst, dat de hypotheekcrisis in VS achter de rug is. De ineenstorting van het zg. subprime-segment heeft al een schokgolf door de financiële weeld doen razen, met gevolgen die bij voorbeeld tot in Europa te voelen waren. Grote jongens zoals Citigroup en dichter bij huis Fortis en ING hebben moeten toegeven dat ze klappen hebben geïncasseerd, hoewel ze er vlug bij zijn om te zeggen, dat ze niet rechtstreeks te lijden hebben onder de subprime-problematiek. En dat er in de beleggerswereld een negatief sentiment heerst tonen de zuidwaarts gerichte beurzen aan. Dat is hetgeen wat we hierboven aanhaalden als we het hadden over de fatale spiraal, in gang gezet door een teruggang van de woningmarkt.
Trouwens, Fed-voorzitter Ben Bernanke heeft al wat cijferwerk gedaan en is tot de conclusie gekomen, dat de subprime-crisis gemakkelijk 150 miljard USD (105 miljard EUR) zou kunnen kosten. Verdien dat maar eens in 1,2,3 terug met de hete adem van een schever en schever hangende handelsbalans in je nek.
En dan is er ook nog de ex-voorzitter van de Fed, Alan Greenspan, die ongeveer een maand geleden in Europa en ondermeer in Nederland was om zijn boek ‘The Age of Turbulence’ te promoten. Natuurlijk kwamen er vragen over zijn visie op de woningmarkt en daarbij liet hij verstaan, dat het gaat om een bubbel, iets in de aard van de buitenmatig expanderende technologiewaarden op het einde van de 1990’er jaren. Maar volgens Greenspan zouden niet alleen de VS, maar nog 24 (of 25, of 28 of 29, volgens het moment waarop hij speechte) andere landen bedreigd zijn door hun eigen zeepbel.
Hoe dan ook, als het tij in Californië niet keert is recessie niet meer af te wenden. En u weet, ook het piepkleinste gaatje in een zeepbel is fataal.
Jan Van Besauw
Publicist voor US Markets
Ondergetekende is een gepensioneerde marketing manager. Hij schrijft voor US Markets o.m. columns, nieuwsberichten en artikels over uiteenlopende onderwerpen.