Immo horror: overheid schiet wakker

De sit­u­atie op de won­ing­markt heeft de over­heid in de VS gealarmeerd. Een spe­ciale com­missie wil de kredi­etver­strekkers regels opleggen om de con­sumenten te bescher­men, zek­er in ver­band met de zg. exo­tis­che hypothe­caire kredi­eten. Maar het is miss­chien al 5 nà twaalf… 

Immo hor­ror: over­heid schi­et wakker

Heel lang gele­den, toen er nog geen gsm, www, gps en zo meer beston­den ver­liep het aan­schaf­fen van een won­ing vol­gens een vast patroon. Aan­vanke­lijk huur­den de geïn­ter­esseer­den een zo goed­koop mogelijk apparte­ment of huis en plaat­sten maan­delijks een zo groot mogelijk bedrag op hun spaar­boek­je. Dan werd uit­gekeken naar de won­ing van hun dromen en er vol­gde een heel belan­grijke stap: het gesprek met de bank. Als de cliënt de bank kon aan­to­nen aan bepaalde voor­waar­den te vol­doen dan werd een hypothe­caire lening toeges­taan. Deze voor­waar­den waren bij voor­beeld, dat je moest beschikken over ca 20% van de waarde van de won­ing en dat je maan­delijkse afloss­ing niet meer was dan ca 29% van je bru­to inkomen. 
Vold­eed je aan de con­di­ties dan stond de bank een lening toe met een loop­ti­jd van 20, 25 of 30 jaar. Met vaste rentevoet. De toekom­stige hui­seige­naar wist dat de maan­delijkse afloss­ing van jaar tot jaar min­der gevoeld zou wor­den, omdat de inflatie de lonen gelei­delijk de hoogte in duwde. 

Deze werk­wi­jze had jaren als resul­taat, dat 30 à 40 % van de huishoudens nooit de stap naar eigen­dom zetten en bleven huren. Dat was hier in Ned­er­land en Bel­gië zo en in de VS was dat niet anders. 

Intussen is er veel veran­derd, ook op het vlak van hypothe­caire lenin­gen. Er kwam een bonte var­iëteit van exo­tis­che leningsvor­men de markt kleuren, met als resul­taat dat bij voor­beeld in de VS bij­na 70% van alle wonin­gen eigen­dom zijn van particulieren.

Dat deze sit­u­atie niet alti­jd rozengeur en maneschi­jn is, hebben we u in een vorig artikel aange­toond. Er is in som­mige gevallen inder­daad sprake van hor­ror hypotheken.

Ongeveer een jaar gele­den waarschuwde de toen­ma­lige Fed-voorzit­ter Alan Greenspan voor de ​‘mogelijk van indi­vidu­ele cat­a­stro­fes’ ten gevolge van de exo­tis­che hypotheken die de brand­stof vor­m­den van de hausse in de won­ing­markt die startte rond 2000 en in volle ont­plooi­ing kwam vanaf 2003. 

Evo­lu­tie exo­tis­che hypotheken
Bron: mar​ket​watch​.com

Dat de exo­tis­che hypotheken een belan­grijke impact hebben gehad op de groei van de won­ing­markt in de VS blijkt uit hun snel sti­j­gend mark­taan­deel, zie boven­staande grafiek.
Hier­bij speelden lenin­gen gebaseerd op het (aan­vanke­lijk, en dat is een essen­tieel detail) enkel betal­en van inter­est een grote rol. Ze behoren tot de cat­e­gorie van de ​‘option adjustable rate mort­gages’ (OARMs), waarover we het had­den in het hoger aange­haalde artikel over hor­ror hypotheken 

De hausse van de Amerikaanse won­ing­markt is voor­bij, daarover zijn de meeste waarne­mers het eens. Onder­tussen zijn er miljoe­nen hui­seige­naars in de VS die zich niet realis­eren dat hun orig­inele hypotheek een vergiftigd geschenk was, dat ervoor zorgt dat ze nu op een tikkende tijd­bom zitten.

Het prob­leem is duidelijk: zolang de huizen­pri­jzen ste­gen, was de waarde van de won­ing een ste­vige back-up voor de lening. Moest er iets mis­lopen met de solv­abiliteit van de eige­naar, dan kon deze alti­jd zijn won­ing verkopen en er in vele gevallen nog een spaar­cent aan over­houden. Deze sit­u­atie lijkt voor­bij, zoals ook blijkt uit boven­staande grafiek.

En dat vele eige­naars nu al of zeer bin­nenko­rt in betal­ing­sprob­le­men hebben, daar kun­nen we zek­er van zijn. Denk maar aan de eerder ver­melde OARMs. Je betaalt aan­vanke­lijk enkel (soms nog niet de volledi­ge) inter­est maar dan komt de dag dat je con­tact­per­soon van de bank met een pijn­lijke gri­mas meedeelt, dat het nu tijd is om de nog niet afgeloste inter­est te begin­nen betal­en, eve­nals het kap­i­taal. En ​‘tot onze spi­jt moeten we de maan­delijkse rentevoet ver­hogen, in het raam van…’. Ziet u het plaatje? 

Een con­creet voor­beeld, dat onlangs aan een fed­erale com­missie van sen­a­toren wer­den voorgelegd. Stel dat u een won­ing met de waarde van 200.000 dol­lar aan­schaft via de OARM-for­mule. In het begin betaalt u 643 dol­lar per maand. Het jaar erop wat meer en zo voort, tot u het zes­de jaar 1.578 dol­lar moet afdra­gen, dat is zo maar even­t­jes 145 % meer. 

Dit voor­beeld en de vele andere hebben de over­heid in de VS wakker geschud. De alarmk­lok werd gelu­id en de exo­tis­che hypotheken waren de kop van jut. Dit is niet naar de zin van de banken, die deze leningsvor­men verdedi­gen als finan­ciële vernieuwin­gen die het voor velen mogelijk hebben gemaakt hui­seige­naar te worden. 

De sen­a­toren argu­menteer­den, dat dit alle­maal heel mooi klinkt, maar dat uit peilin­gen blijkt, dat het over­grote deel van die nieuwe eige­naars geen idee hebben welk soort con­tract ze ondertek­enden. En ze voeg­den eraan toe, dat de hausse in de won­ing­markt geleid heeft tot een bubbel, die onver­mi­jdelijk moet barsten. 

De fed­erale com­missie in kwest­ie vaardigde richtli­j­nen uit, die erop neerk­wa­men dat banken en andere finan­ciële instellin­gen hun cliën­ten moeten informeren over de werke­lijke kosten van de lening.

Deze aan­bevel­ing viel niet in goede aarde bij de kredi­etver­strekkers, die zon­der blikken of blozen stelden, dat dit soort infor­matie hun klanten zou afschrikken met als gevolg een sig­nif­i­cante dal­ing van de aange­gane hypothe­caire lenin­gen. Denk in dit geval even terug aan de werk­wi­jze van heel lang gele­den, toen er nog geen gsm, www, gps en zo meer bestonden…

Con­sumenten­v­erenigin­gen in de VS zijn van mening, dat de richtli­j­nen er te laat zijn gekomen. Het kwaad is geschied, menen ze, de miljoe­nen eige­naars zit­ten met hun prob­leem, ze hebben een con­tract waar ze niet zon­der nog meer schade onderuit kunnen.
Ze zijn het slachtof­fer gewor­den van een (we citeren) ​‘bloed­dorstig sys­teem van lenen dat lev­ens ten gronde kan richt­en, gemeen­schap­pen ver­woesten en een grootschalig economisch prob­leem veroorza­k­en’. Een niet mis te ver­stane verwittiging.

Er is ook nog een moreel facet aan deze zaak. Voor de meeste con­sumenten is het immers nog alti­jd zo, dat lenin­gen een tech­nis­che materie zijn, waar­voor ze zich geheel ver­lat­en op de com­pe­ten­tie van hun kredi­etver­strekker. Ze gaan ervan uit, dat hen de best passende for­mule wordt aange­bo­den. Daaren­boven is het ook zo, dat de kredi­etver­strekkers beschikken over infor­matie die onbek­end is voor de con­sument. Dit betekent dat de kredi­etver­strekkers per­fect weten welke risico’s ver­bon­den zijn met bij voor­beeld OARMs en dat brengt morele ver­plichtin­gen met zich mee.

De over­heid in de VS is wakker geschoten, wat het hypothe­caire sys­teem betre­ft. De vraag is of het 5 voor of 5 na twaalf is….

Jan Van Besauw 
Colum­nist voor US Markets
2 okto­ber 2006.
Onder­getek­ende is een gepen­sioneerde mar­ket­ing man­ag­er. Hij schri­jft voor US Mar­kets columns en andere artike­len en tevens finan­ciële berichten.