Hypotheken met de H- van horror

De Amerikaanse won­ing­markt is de laat­ste jaren meer en meer vertrouwd gewor­den met aantrekke­lijk ogende hypothe­caire for­mules. Eén ervan bek­ijken we van nabij, nl. deze gebaseerd op vari­abele rentevoeten. Het betekent ron­duit een gevaar voor eenieder die zich om de tuin laat lei­den door aantrekke­lijk voorgestelde condities. 

Hypotheken met de H van horror

Stel je de sit­u­atie even voor. Een echt­paar heeft enkele jaren gele­den een won­ing gekocht met een hypothe­caire lening met vaste rentevoet van 5,25% over een peri­ode van 30 jaar. Vorig jaar gaan ze in op het voors­tel van een bank in hun buurt die de verbluffende rente van 1% belooft. De won­der­for­mule heet (want ons ver­haal speelt zich af in de VS) option adjustable rate mort­gage (OARM), wat we kun­nen ver­tal­en als ​‘optie voor hypothe­caire lening met vari­abele rentevoet’. Ze gaan in op het voors­tel, lat­en de her­fi­nancier­ing uitvo­eren en betal­en opeens per maand 747 dol­lar i.p.v. 1.483 dol­lar tot dusver. Hoera, dat was een maan­delijkse bespar­ing van 736 dol­lar of bij­na de helft van de oor­spronke­lijke afloss­ing. Het was een bespar­ing, dat wel. Maar intussen is de bank ver­schil­lende keren komen aan­klop­pen om in diepe treur­nis aan te kondi­gen, dat gezien hun verbin­te­nis de rentevoet opgetrokken moest wor­den. ​‘En o ja, ​’t is maar dat jul­lie het weten, jul­lie betaalden in het begin wel 747 dol­lar, maar iedere maand hebben we 600 dol­lar niet afgeloste inter­est aan uw schuld moeten toevoe­gen.’ Die immer groeiende schuld zorgt ervoor, dat ons echt­paar iets meer dan een jaar nadat ze start­ten met de won­der­baar­lijke OARM geen 1% meer, maar wel een kloeke 7,68% rente moeten ophoesten. Dat is meer dan 2,4% meer dan de oor­spronke­lijke vaste rente. Ermee stop­pen en her­fi­nancieren? Vergeet het. De boete in dat geval bedraagt 15.000 dol­lar, een bedrag dat ons echt­paar zich niet kan veroorloven. En het zal niet bli­jven bij die 7,68%, daarover laat de bank geen twijfel. 

Boven­staand geval is geen uit­zon­der­ing. De OARM is een geves­tigde waarde (nou ja) gewor­den in het hypothe­caire land­schap in de States. Het is num­mer 4 (The Neg­a­tive Amor­ti­za­tion Mort­gage) van de exo­tis­che hypotheek­types die we ver­meld­den in het artikel Won­ing­markt VS: banken mee geviseerd

We bek­ijken de tech­niek van de OARM wat meer van nabij. Deze con­struc­tie is hele­maal niet nieuw, want ze zag het lev­enslicht in 1981. Toen en nog tot voor korte tijd was de OARM voor­be­houden voor wel­stel­lende hui­seige­naars die op die manier een aan­tal lage aflossin­gen deden om wan­neer het hen best uitk­wam, de rest van hun schuld in één of enkele malen te betal­en. Zij appre­cieer­den vooral de flex­i­biliteit van het systeem. 

Tot 2003 veran­derde er niets omtrent de OARMs, die tot dat jaar nog geen 0,5% uit­maak­ten van alle hypothe­caire lenin­gen in de VS. Vanaf 2004 begonnen ze te sti­j­gen in aan­tal en de eerste 5 maan­den van dit jaar maak­ten ze bij­na 12,5% uit van alle hypotheken. En dat is een gemid­deld cijfer, want op som­mige plaat­sen in de VS mak­en ze tot 51% uit van alle hypothe­caire leningen. 

Hausse in de won­ing­sec­tor (VS), geme­ten door tewerkstelling.
Bron: pho​to​buck​et​.com

Van­waar dit plotse suc­ces? In het begin van de hausse in de won­ing­sec­tor daalden de intrestvoeten voort­durend en gin­gen meer en meer con­sumenten lenin­gen aan met vaste rente. Intussen bleef de vraag naar wonin­gen sti­j­gen en de banken en financier­ings­maatschap­pi­jen propageer­den hypothe­caire lenin­gen met vari­abele rente. Daar­door daalde de instap­drem­pel aanzien­lijk, want de klanten kon­den hun afbe­talin­gen begin­nen met goed­kopere schi­jven. Maar de huizen­pri­jzen bleven sti­j­gen en de banken kwa­men met weer een andere for­mule, nl. hun klanten de eerste jaren enkel inter­est te doen betal­en. Van dit sys­teem naar OARMs was een kleine stap en zo geschiedde. 

De adder onder het OARM-gras hebben we hier­boven al aange­haald. De ontlen­er heeft bij de start de keuze: een min­i­mum of meer betal­en. Natu­urlijk kiest iedereen voor het min­i­mum. Nochtans staat in de kleine let­tert­jes van het con­tract dat de OARM reken­ing houdt met een ​‘nor­male’ afloss­ing. Als de klant slechts een deel hier­van daad­w­erke­lijk betaalt, dan boekt de bank vrolijk flui­tend het sal­do op de debe­treken­ing van de klant, die dus armer wordt bij elke maan­delijkse afbe­tal­ing. Dat noemt men negatieve afschri­jv­ing (van­daar de term ​‘The Neg­a­tive Amor­ti­za­tion Mort­gage’, zie hier­boven). En zodra het sal­do een bepaald niveau over­schri­jdt, dan zal de bank even vrolijk flui­tend de rente een tik­je in de hoogte bijstellen. Ook dat staat in de kleine lettertjes.

Nu de won­ing­hausse aan haar einde is gekomen, liggen ontel­bare per­soon­lijke drama’s op de loer. Want de tegen­waarde van de hypothe­caire lening, de won­ing zelf, begint af te kal­ven. De eige­naar die zich voelt wegzinken in het OARM-moeras, ver­li­est ook de zek­er­heid zijn bez­it te kun­nen verzil­v­eren aan een behoor­lijke waarde, moest het mis gaan met zijn solvabiliteit. 

De banken hebben niet alleen gezorgd voor de kleine let­tert­jes, ze hebben zich ook net­jes ingedekt tegen de per­soon­lijke prob­le­men van hun geachte klanten. Want ze verkocht­en tijdig hun OARMs aan grote beleg­gers in Wall Street, die ze bun­delden met gebruike­lijke hypothe­caire lenin­gen en zo doorverkocht­en aan hun investeerders. Op deze manier is er sinds 2004 al voor 250 mil­jard dol­lar aan OARMs verkocht en ingekapseld in grote pakketten. 

De rest van de OARMs bli­jven bij de banken, die ze mogen boeken als omzet. Dat geldt ook voor het sal­do dat de klant niet aflost. We mogen hier dus wel spreken van een hor­ror­for­mule, want de winst die in de boeken ver­schi­jnt, is eigen­lijk een spook­winst. In som­mige finan­ciële instellin­gen realiseer­den in het tweede kwartaal van dit jaar 67% van dergelijke spookwinst!

Nu nog iets. In boven­staande tekst hebben we het geregeld over ​‘banken’. Om cor­rect te zijn, is het in heel veel gevallen zo, dat het niet de banken zijn, die met de ontlen­ers van hypothe­caire lenin­gen con­tact hebben. De banken han­de­len via hypotheek­make­laars, die ze d.m.v. vette com­missies pushen om OARMs aan te bieden. Nu zijn er reg­uliere en niet reg­uliere make­laars in onroerend goed. De reg­uliere staan huiv­erig tegen­over OARMs. Dat is voor de banken geen prob­leem, ze wen­den zich nog alti­jd vrolijk flui­tend naar niet reg­uliere make­laars. Deze laat­ste zijn geen obscure min­der­heid, want de huidi­ge sit­u­atie is, dat ze tot 80% uit­mak­en van de hypothe­caire operaties. 

Er zijn twee poten­tieel kwets­bare par­ti­jen, de banken en de con­sumenten. Een bank die veel OARMs beheert, kan prin­cip­ieel harde klap­pen kri­j­gen als de won­ing­markt instort. Maar banken kun­nen alti­jd terug­vallen op de waarde van wonin­gen die het onder­pand van de lenin­gen zijn. En dat is – zelfs met gedaalde huizen­pri­jzen – een behoor­lijke airbag. Daaren­boven verzek­eren banken zich om hun portfolio’s te bescher­men. Offi­cieel wordt het risi­co dat alle banken van de VS lopen in geval van een grondig prob­leem (lees: cat­a­strofe) in de won­ing­sec­tor geschat op 100 mil­jard dol­lar. Een behoor­lijke pil voor een modale burg­er, maar verdeeld over alle banken van de VS valt dat nog mee. 

Erg­er is het gesteld met Yank-met-de-pet. Want van­daag al bevin­dt 20% van diege­nen die een OARM aangin­gen zich in de sit­u­atie, dat hun won­ing min­der waard is dan hun schuld. Als de won­ing­pri­jzen vanaf nu met bij voor­beeld 10% dalen, dat komt 40% al in deze sit­u­atie. Als het in een gezin finan­cieel ern­stig scheef loopt, is er geen uitzicht op red­ding via het verkopen van de won­ing. In som­mige gevallen moeten de con­sumenten een lening aan­gaan om hun OARM verder af te lossen. Enzovoort. 

En de feit­en zijn er. Op som­mige plaat­sen in de VS is de laat­ste maan­den het aan­tal huizen die te koop aange­bo­den zijn ver­drievoudigd. Neem maar gerust aan, dat een groot deel hier­van betaald wor­den via een OARM.

Hoe gaat dit alles aflopen? Er zijn maa­trege­len voorgesteld om enerz­i­jds de banken stren­gere nor­men op te leggen en anderz­i­jds de con­sumenten te bescher­men tegen zichzelf. Maar van de kant van de banken komt weinig respons en zo lang die er niet is, zullen de make­laars (eve­neens vrolijk flui­tend) verder gaan het pub­liek te bestor­men met unieke con­di­ties, zoals OARMs…

Jan Van Besauw 
Colum­nist voor US Markets
26 sep­tem­ber 2006.
Onder­getek­ende is een gepen­sioneerde mar­ket­ing man­ag­er. Hij schri­jft voor US Mar­kets columns en andere artike­len en tevens finan­ciële berichten.