Huizenprijzen kunnen fors dalen

De Case-Shiller index voor huizen­pri­jzen daalde in het afgelopen kwartaal met 3,2% ten opzichte van dezelfde peri­ode een jaar eerder, de groot­ste dal­ing sinds het begin van de metin­gen in 1987. In het eerste kwartaal daalde de index 1,6 procent. 

Dit kan nog maar het begin zijn, zo waarschuwde Shiller, grond­leg­ger van de index, tij­dens het jaar­lijkse sym­po­sium van de Fed in Jack­son Hole. De boom is vol­gens hem ongek­end en het is daarom moeil­ijk in te schat­ten wat de gevol­gen kun­nen zijn, een zware klus voor de belei­ds­mak­ers. Hij trekt een par­al­lel naar Lon­den waar pri­jzen tij­dens 1983 en 1988 ver­dubbelden en ver­vol­gens in vri­je val zo’n 50% daalden, hij zegt dat een dergelijke dal­ing ook nu niet uit te sluiten is.

De lage rente­s­tanden hebben ervoor gezorgd dat mensen meer zijn gaan lenen en de over­waarde uit huizen gebruikt hebben om de con­sump­tie te ver­groten, dit heeft geleid tot een gun­stig economisch kli­maat met aan de andere kant inflatie en een sti­j­gende rente. Een groot deel van de huizen­bezit­ters rak­en nu in de prob­le­men door deze geste­gen rente­s­tanden en nog meer als ook huizen­pri­jzen gaan dalen. Het gevaar dreigt dat dit een flinke impact op de economie gaat hebben. Wan­neer dat gaat gebeuren zullen aan­de­len ook gaan dalen en kri­jgt de con­sument een behoor­lijke klap te ver­w­erken. Tijd dus om in te gri­jpen, zo zegt topeconoom Mar­tin Feld­stein. Feld­stein was een van de kan­sheb­bers om voorzit­ter van de Fed te wor­den toen Bernanke nog niet verkozen was ( zie ook dit artikel over de opvol­ging ), hij zegt dat de Fed de key rate flink zou moeten ver­la­gen omdat de kans op een recessie toeneemt. 

Beleg­gers had­den gehoopt dat Bernanke tij­dens het jaar­lijkse uit­je van de Fed in Jack­son Hole al een rentev­er­lag­ing zou voorschote­len, dat stond echter niet op het menu. Wel had hij wat woor­den die goed in de smaak vie­len. Bush nam de vieze bor­den van de Fed over en bezorgde de beurs nog een toet­je door aan te kondi­gen dat huizen­bezit­ters die in zwaar weer verk­eren geholpen zullen wor­den door Uncle Sam. Een dergelijke maa­tregel zou de dal­ing van huizen­pri­jzen kun­nen afrem­men, de finan­ciële waar­den reageer­den posi­tief op het nieuws. Het zijn maa­trege­len die het slechte gedrag op de mark­ten opnieuw belo­nen. Zoals ik vorige week schreef ontstaat er het gevoel dat een recessie steeds door de Fed (of in dit geval Bush) bez­woren kan wor­den waar­door risi­co’s te laag kun­nen wor­den ingeschat en slecht gedrag wordt aange­moedigd zoals het geval was op de sub­prime, ofwel min­der per­fecte, hypotheek­markt. De mark­ten zullen hopelijk een les geleerd hebben van de recente paniek, zo niet dan komt er nog eens een zwaardere storm aanwaaien.

Som­mige zak­en zijn duidelijk, dat de huizen­markt in de prob­le­men zou rak­en was te verwacht­en. Hoe lang het huidi­ge mon­e­taire sys­teem kan bli­jven func­tioneren is min­der goed duidelijk. Ik geloof wel dat er in de huidi­ge gen­er­atie nog een echte krach gaat komen, wat ik alleen niet weet is hoe lang het huidi­ge sys­teem draaiend gehouden kan worden. 

Ik wil de mark­ten ook nog even vanu­it het oog­punt van de bulls bek­ijken. Vol­gens Yardeni moeten we ook kijken naar de koers/​winst ver­houd­ing, een lag­ging indi­ca­tor maar niet onbe­lan­grijk voor kwets­bare beleg­ger­shoof­den. Als we kijken naar de bedri­jf­swin­sten van de afgelopen 12 maan­den en dit omzetten naar een koers/​winst ver­houd­ing dan doet deze momenteel ongeveer 17 op de S&P 500, dat ligt niet ver van het his­torische gemid­delde. Dit ter­wi­jl we in 2000 nog een k/​w van het dubbele hebben gezien. 

Mocht er nu ook sprake zijn van een aan­de­len­bubbel dan is deze in ieder geval meer gebouwd op win­st­groei in plaats van win­stverwacht­ing. Daar­naast zijn de win­sten onder aan­de­len breed gedra­gen, dit ter­wi­jl in 2000 nog sprake was van een bubbel onder tech­nol­o­gis­che waar­den. Ook al wor­den de heden­daagse economieën door goed­koop geld gedreven, de groei is wereld­wi­jd hoog en dat is wat beleg­gers graag zien.

Er zijn gevaren in de markt, met name in de huizen­markt, we weten inmid­dels ook alle­maal dat er gevaren zijn. Hoe de gevaren zich naar de werke­lijkheid gaan ver­tal­en moet nog blijken. Voor­lop­ig houden de beurzen en de economie staande, wan­neer daar echt veran­der­ing in gaat komen en mensen banen gaan ver­liezen moeten we ons meer zor­gen mak­en. Er is vast nog onzek­er­heid op de beurs maar voor­lop­ig lijkt de markt te denken dat we er nog wel uit gaan komen. Miss­chien is de markt soms goedgelovig maar wat de markt denkt is nu een­maal de wet die iedereen dient te vol­gen. Ik bli­jf daarom voor­lop­ig nog denken in de long­stand en vaar mee op de wind van Bernanke en Bush. Een nieuw verkoopsig­naal heb ik nog niet maar sluit ik ook niet uit. Voor de lange ter­mi­jn is er nog niet genoeg beves­tig­ing voor een trend­wi­jzig­ing dus ook daar bli­jf ik nog over­we­gend positief. 

Vorige week schreef ik dat ik graag nog wat cor­rec­tie wilde zien voor een koop, de beurs daalde ver­vol­gens naar 503 op woens­dag en is inmid­dels alweer boven de 525 gekomen. Een sti­jging van meer dan 20 pun­ten. Ik verwacht spoedig weer wat topvorm­ing. In de dal­ing die komt ga ik kijken of deze opnieuw koop­waardig wordt of wat dieper kan komen. Tot­dat ik een duidelijke verkoop kri­jg bli­jf ik voor­lop­ig positief.

Jan Kastelijns
US Markets