Huizenprijzen kunnen 15 tot 20% omlaag

De huizen­pri­jzen in Ned­er­land en Europa kun­nen in 2008 en 2009 ongeveer 15 tot 20% lager … Na het bestud­eren van de mark­tom­standighe­den kom ik tot deze con­clusie, er zijn enkele rede­nen om dit in ieder geval richt­ing de con­sument te ven­til­eren want uit­er­aard ga ik dit soort uit­sprak­en niet zomaar doen … Een overzicht …

Huis­je boom­p­je beestje is een uit­spraak die we alle­maal goed ken­nen, al vroeg in onze lev­ens­fase gaan we op zoek naar een stek om in te wonen en in de jaren 90 kwam het kopen van een huis sterk naar voren. De banken helpen daar­bij goed met het ver­schaf­fen van een hypotheek waar­door de markt steeds grot­er werd. Het aan­bod droogt op en de pri­jzen schi­eten de lucht in, jaar na jaar wer­den de huizen duur­der tot zelfs dit jaar nog waar de top rond de zomer werd bereikt net boven de 260.000 euro als gemid­delde pri­js voor een huis. 

Sinds de zomer zien we de omslag op gang komen waar­door de pri­js al is geza­kt tot rond de 251.000 euro eind okto­ber en deze ten­dens lijkt zich door te gaan zetten in 2008 en 2009. Als we uit­gaan van de 15 tot 20% dal­ing dan komen we uit op ongeveer 210.000 a 220.000 euro. 

Natu­urlijk is het makke­lijk te melden dat iets gaat zakken, dat doen er meer mensen dus dat is niet iets nieuws. Belan­grijk­er is om aan te geven waarom ik denk dat de huizen­pri­jzen een dal­ing zullen moeten doorstaan in de grote van min­i­maal de range die ik aangeef. Daar­voor heb ik de pun­ten voor u hier onder elka­ar gezet.

Kredi­et­cri­sis:

Dat is een van de belan­grijk­ste rede­nen om aan te nemen dat de pri­jzen onder druk komen te staan. Emotie, angst en het grote voor­beeld van wat er bij de groot­ste economie ter wereld gaande is. De VS waar de pri­jzen al 30% lager staan dan amper 1 jaar gele­den. In som­mige regio‘s is dat zelfs meer dan 40%. Hier­door kwa­men grote banken in de prob­le­men door het ver­strekken van risi­co­volle hypotheken, ofwel finan­ciële con­struc­ties om het huis te kopen die eigen­lijk ongepast waren voor de doel­groep die nu grote prob­le­men ondervin­den. Daar leert men van, het zet de banken aan het denken, een hypotheek zal niet meer zo makke­lijk te kri­j­gen zijn. Er zal betere screen­ing plaatsvin­den, fraude wordt uit­ges­loten (malafide adviseurs) en de bank zal een min­der grote som toestaan.

Gevolg hier­van, min­der gegadig­den, min­der kop­ers maar wel meer verkop­ers die in de prob­le­men komen. Gevolg, de pri­js zakt om kop­ers te lokken maar de groep kop­ers is dus­danig klein­er aan het wor­den dat het aan­bod niet weg wordt gew­erkt. Gevolg, de pri­js moet terug naar een niveau waar men weer over een nor­male markt beschikt, waar vraag en aan­bod elka­ar vin­den op een redelijk nor­male pri­js. De hec­tiek van de afgelopen jaren is eruit, huizen wor­den niet zo maar gekocht tegen elke prijs. 

In onze regio zal dat niet anders zijn, de banken hebben ook kun­nen zien wat er gebeurd als men teveel risi­co neemt bij het ver­strekken van een hypotheek. Tot voor kort was het mogelijk om 7 tot 8 keer het jaarinkomen in te zetten om een hypotheek rond te kri­j­gen. Iemand die pak­weg 50.000 euro bru­to per jaar ver­di­end kon toen tot 350.000 en in som­mige gevallen tot 400.000 euro lenen bij enkele banken. Als u het mij vraagt krankzin­nig, en dat zullen er meer lez­ers denken en ik weet ook dat er mogelijk lez­ers tussen zit­ten die zo‘ n sit­u­atie hebben momenteel.

Ik moet zeggen dat dit sprook­je nu over is, de banken gaan dit soort risico‘s niet meer aan. Ik las dat de banken niet verder meer zullen gaan tot 5 keer het jaarinkomen waar­door het voor iemand die 50.000 euro per jaar ver­di­end nu nog maar een huis van max­i­maal 250.000 euro kun­nen kopen.

Gezien het boven­staande merkt u meteen welke gevol­gen dit zal hebben op ter­mi­jn voor onze huizen­pri­jzen, er zal meer aan­bod boven de pak­weg 300.000 euro bli­jven staan waar­door de huizen in die cat­e­gorie op ter­mi­jn na langer te koop te staan in pri­js moeten zakken. En ja, dan komen we op ter­mi­jn uit op een dal­ing tussen de 15 en 20%.

Om het kort samen te vat­ten, het lijkt alle­maal drama­tisch die 15 a 20% maar aan de andere kant moet er nie­mand echt gaan kla­gen. Alleen de nieuwe kop­ers die teveel risi­co hebben genomen zullen het lastig kri­j­gen samen met de groep huizen­bezit­ters die de laat­ste tijd teveel hooi op de vork hebben genomen en de over­waarde van het huis de afgelopen jaren hebben opge­soupeerd. Daar wringt nu net het schoen­t­je, want veel huizen­bezit­ters hebben juist de afgelopen jaren waar het er economisch zo rooskleurig uitzag enkele tand­jes bij moeten schake­len omdat de loonon­twik­kelin­gen ver achter bleven bij de ontwik­kel­ing van de wel­vaart. Er wer­den meer schulden gemaakt zodat de put dieper werd gemaakt. En uit die toch vrij grote groep moeten we de druk van de huizen­pri­jzen verwacht­en. Men heeft op te grote voet geleefd.

Guy Boscart
US Markets