Slechte vooruitzichten voor de huizenmarkt en dus ook voor de economie. Volgens Bernanke, die over het algemeen nog steeds een positieve kijk op de economische ontwikkeling heeft, kan de economische groei nu 1% door de afzwakkende huizenmarkt inleveren.De markt reageerde uiteraard weer positief op zijn uitlatingen en bracht de Dow Jones naar nieuwe hoogtes. Wie beter naar de huizenmarkt kijkt zou zich ook grotere zorgen kunnen maken. Of is het vertrouwen van de huizenbouwers, een betrouwbare indicator, bij toeval op een historisch dieptepunt geraakt?
De huizenmarkt is op dit moment de koningin van het schaakbord. Wanneer deze spielmacher valt is het afgelopen en zal het r‑woord uit de beurskelders komen. Dan kunnen we de grafieken van Japan uit de jaren 90 er weer bij gaan pakken. En anders pompen we gewoon weer extra geld in de economie. Niemand die er last van heeft….toch?!
Huisje, boompje, rekeningetje
De last die de consument draagt bij het hebben van een huis is de afgelopen jaren sterk gestegen, zo blijkt uit data van het Census Bureau. Deze data illustreert het scheve verband tussen de stijging van de inkomens en de stijging van de huizenprijzen. Meer lenen betekent dus niet meer vreugde, hooguit voor een tijdje. Niet alleen de dure kustgebieden kennen sterk gestegen huizenprijzen en hypotheeklasten maar ook de minder vermogende gebieden meer landinwaarts.
Volgens het rapport betalen landelijk 34,5% van de huizenbezitters met een hypotheek 30% of meer van hun inkomen aan gerelateerde kosten. Voor huurders is het zo dat 46% meer dan 30% van het inkomen aan deze kosten besteed.
Door gestegen huizenprijzen is men meer geld uit huizen aan het melken geweest en extra lasten gaan dragen, dit terwijl inkomsten de afgelopen jaren niet zo veel zijn veranderd. Daar stijgende huizenprijzen goed zijn voor de economische groei door extra consumptie zijn dalende prijzen een bedreiging en een slot op de knip.
Rapport: huizenprijzen gaan dalen
Volgens een zojuist gepubliceerd rapport van Moody’s economy.com gaan de huizenprijzen volgend jaar met 3,6% dalen. Dat zou het eerste gehele jaar van prijsdalingen zijn sinds de grote depressie van de jaren 30. Het 195 pagina’s tellend rapport dat je voor een kleine 4.000$ kunt lezen is tot nu toe een van de meest negatieve rapporten die naar buiten zijn gekomen.
Volgens het rapport zullen 133 van de 379 metropolitaanse gebieden prijsdalingen gaan zien. Deze gebieden met dalende prijzen in het vooruitzicht beslaan bijna de helft van alle eengezinswoningen in de VS. Deze dalingen zijn behoorlijk contrair als je kijkt naar hoe de huizenprijzen de afgelopen jaren in deze gebieden de lucht in zijn gespoten. Nu de huizenmarkt overduidelijk aan het afkoelen is vrezen bepaalde analisten dat er een recessie te wachten staat. Natuurlijk is het overgrote deel positief, maar dat was in maart 2001 ook zo en we weten allemaal nog wat er toen gebeurde. Ik las onlangs nog dat uit een rapport van destijds bleek dat 95% van de ondervraagden geen recessie verwachtten.
Volgens Mark Zandi, medeauteur van het rapport, zal het ten minste enkele jaren duren voordat de excessen van de afgelopen jaren in de huizenprijzen zullen zijn verwerkt. Volgens het rapport zullen de grootste dalingen plaatsvinden in de gebieden die eerst nog peperheet waren. Dit omdat hier de zogenaamde flippers met huizen hebben gespeculeerd om deze vervolgens met winst te willen verkopen.
Het rapport verwacht geen crash maar houd wel rekening met serieuze risico’s die ook zijn invloed op de economie kunnen hebben. De grootste dreiging is het effect dat het op de consumentenbestedingen zou hebben. Zoals u weet is de Amerikaanse economie voor zo’n tweederde afhankelijk van de consumentenbestedingen, deze afhankelijkheid is overigens groter ten opzichte van vroeger. De consument is vervolgens weer voor een groot deel afhankelijk van de huizenmarkt. Door gestegen huizenprijzen is de consument zich rijker gaan voelen en is daardoor meer gaan lenen, dit heeft de economische groei voor een groot deel gestuwd. Hetzelfde verhaal geldt in tegenovergestelde richting als huizenprijzen gaan dalen. Als we het rapport van Moody’s moeten geloven dan zullen de huizenprijzen toch behoorlijk gaan dalen.
Volgens Bernanke zijn er nu twee vragen; hoe lang de afzwakking zal duren en of het ook andere sectoren mee zal sleuren. Volgens hem is het moeilijk vast te stellen hoe lang het zal duren omdat zowel de kopers als de verkopers door onzekerheid over prijzen aan de zijlijn staan. Volgens hem is er weinig bewijs dat andere sectoren op dit moment geraakt worden. Verder zei hij gisteren niet veel over inflatie maar sprak wel de verwachting uit dat deze geleidelijk af zal zwakken.
US Markets