Huizenmania

Nog nooit werd er in een bepaalde markt zoveel waarde gecreëerd als in de huizen­markt van van­daag de dag. Nu deze boom steeds meer over lijkt te zijn is het de vraag of het alle­maal wel mee­valt of dat de deuren naar een mon­di­ale finan­ciële cri­sis zijn geopend. Niet voor niets noemde ​“The Econ­o­mist” het vorig jaar al de groot­ste bubbel uit de geschiede­nis.

Het meest fascinerende aan een bubbel vind ik hoe men tegen het verleden aankijkt. Alsof men vroeger dom was en de mensen van nu een nieuw soort mens dat veel slim­mer is, de shin­jin­rui zoals de Jap­pen het zo mooi noe­men. Een explosie van een waarde zon­der duidelijke onder­bouwing kan niet anders dan een keerz­i­jde hebben. Ik geloof namelijk niet dat mensen in een paar jaar tijd ineens het licht zien dat gen­er­aties ervoor nooit hebben gezien. Daarom kijk ik van­daag naar de his­to­rie van de huizen­markt en de shin­jin­rui die de huizen­pri­jzen tot nieuwe hoogtes lat­en sti­j­gen. U weet wellicht ook wat er met de shin­jin­rui in Japan gebeurd is… maar daar kom ik lat­er in deze col­umn nog op terug.

De huizen­markt is op dit moment het belan­grijk­ste onderdeel van de economie. Een op de tien mensen ver­di­enen er hun brood mee en vanaf 2000 heeft de huizen­markt voor 44% van de banen­groei in de Verenigde Stat­en gezorgd (bron: Moody’s). Sti­j­gende huizen­pri­jzen zijn een aan­jager voor con­sumentenbeste­din­gen. Niet alleen voe­len mensen zich rijk­er, ze denken ook meer te kun­nen gaan lenen en gaan daar­door te veel op de korte ter­mi­jn denken. 

Wie spaart heeft uitein­delijk meer, ik pak een voor­beeld. Er zijn twee investeerders, A en B. Investeerder A maakt vanaf zijn 26^e tot zijn 65^e ieder jaar 2.000 euro over en zet dit vast tegen 10% per jaar. B begint hier­mee op zijn 19^e maar stopt al met geld over­mak­en op zijn 26^e. Wie heeft uitein­delijk op zijn 65^e het meest ver­di­end? Het antwo­ord is B. Dat komt omdat B na slechts 7 jaar sparen ieder jaar al meer aan rente ont­vangt dan A de rest van zijn lev­en op de bank zal storten. Dit is dus de essen­tie van sparen en accu­mu­latie, wie goed spaart heeft uitein­delijk meer.

Wat de con­sumenten, ges­te­und door lage rente­s­tanden, de afgelopen jaren gedaan hebben is veel meer lenen en uit­geven dan ze zich eigen­lijk kun­nen per­mit­teren. Dat is natu­urlijk een geschenk uit de hemel voor alle bedri­jven die al een groot aan­tal kwartal­en op rij dubbele cijfers lat­en zien maar dit korte ter­mi­jn geschenk zal ze uitein­delijk ook de wind van voren geven. Er komt een moment dat de con­sument realiseert dat deze niet meer zoveel uit kan bli­jven geven en de gemaak­te schulden terug­be­taald moeten wor­den. Op het moment dat dit gebeurt hebben de bedri­jven hun pro­duc­tieca­paciteit al ver­g­root en te veel per­son­eel aangenomen. Vanaf dat moment gaat de negatieve spi­raal in werk­ing. De con­sument moet op zijn tellen gaan passen en bedri­jven zullen gaan bezuini­gen en ontslaan, wat ver­vol­gens ook weer een negatief effect op de beste­din­gen van con­sumenten zal hebben. De huizen­markt zal noodged­won­gen zwak bli­jven en het aan­tal mensen die hun huis uit moeten zal toen­e­men. Als de huizen­pri­jzen gaan dalen kan er wel eens uit angst voor verdere dalin­gen een verkoop­golf ontstaan, niet heel waarschi­jn­lijk maar wel een mogelijkheid gezien het aan­tal huizen­bezit­ters dat speculeert ook toegenomen is. Het aan­tal mensen dat in de Verenigde Stat­en achter­loopt op hun betalin­gen is daar­naast al steeds meer aan het toen­e­men alsmede het aan­tal mensen dat hun huis noodged­won­gen moeten ver­lat­en. Geen ontwik­kel­ing met mooie vooruitzichten.

His­torische huizenprijzen

Boven­staande afbeeld­ing is afkom­stig van Robert Shiller, huizen­markt expert en auteur van het boek ​“Irra­tional Exu­ber­ance”. Vol­gens hem ste­gen huizen­pri­jzen jaar­lijks, gecor­rigeerd voor inflatie, met 0,4% tussen 1990 en 2004. Tussen 1940 en 2004 was dit echter 0,7%. Op de afbeeld­ing is goed te zien hoe groot de boom van de afgelopen jaren vol­gens hem is. Shiller verwacht dat huizen­pri­jzen de komende jaren met 40% zullen dalen. Hij lijkt hier­bij overi­gens een vergelijk­ing te mak­en met de huizen­pri­jzen in Japan die al eerder een dergelijke dal­ing hebben lat­en zien.

De waarde van de won­ing­markt is vol­gens bron­nen tussen 1999 en 2006 ver­dubbeld. De gecreëerde waarde: 10 biljoen dollar. 

Waarom deze huizengekte?

- Een huis is een risi­coloze investering

De waarde van een huis kan niet dalen, ten­min­ste als je kijkt naar de grote lij­nen. Voor de lange ter­mi­jn zijn huizen dus een zeer goede invester­ing. De grote pop­u­lar­iteit van deze gedachte heeft de afgelopen jaren als een katalysator gew­erkt. Ook de media heeft van de hype ges­muld en op die manier ook een steen­t­je bijgedragen. 

- Veilige haven

Na de crash van de aan­de­len­mark­ten en vooral de tech­nolo­giesec­tor, met daar­bij de tele­coms en de dot­coms, zag de huizen­markt er ineens veel aantrekke­lijk­er uit. Met het betrouw­bare ren­de­ment in gedachte was een vlucht naar de huizen­markt een logis­che stap naar een nieuwe bubbel. 

Van 2001 tot 2005 zijn huizen­pri­jzen in de VS vol­gens het NAR jaar­lijks met gemid­deld zo’n 9% geste­gen ter­wi­jl de inflatie in die peri­ode nog betrekke­lijk tam was en huizen­pri­jzen nor­maliter niet in die mate van het inflatieci­jfer afwijken. Deze sti­jging had niets te mak­en met een toegenomen vraag of wel­vaart­speil maar met goed­koop geld…

- His­torisch lage rentestanden

De belan­grijk­ste aan­jager van de huizen­markt. Zoals vele bezit­tin­gen zijn huizen­pri­jzen gevoelig voor veran­derin­gen in de rente­s­tand. Immers kan men bij een lagere rente­s­tand makke­lijk­er een grote aankoop financieren. De Fed­er­al Reserve bracht de Fed­er­al Funds Rate van 6,5% naar een his­torisch laagtepunt van 1%. Het logis­che gevolg hier­van is dat er meer vraag ontstaat en huizen­pri­jzen gaan stijgen. 

- Financier­ing

De manier waarop mensen hun huizen financieren is ook veran­derd. In de veron­der­stelling dat huizen­pri­jzen toch wel bli­jven sti­j­gen is men bereid meer risico’s te nemen. Met name vari­abele en exo­tis­che hypotheekvor­men waren de afgelopen jaren dan ook ongek­end pop­u­lair in de VS. In augus­tus 2003 bedroeg het ver­schil tussen de 30-jaarsrente en die van de ARM (adjustable-rate mort­gage) zo’n 300 basis­pun­ten. Onder­tussen is dit ver­schil beperkt tot nog maar enkele basis­pun­ten. Dit betekent dan ook dat mensen die voor een vari­abele hypotheekrente hebben gekozen steeds meer gaan betalen.

- Spec­u­latie

Steeds meer mensen zijn de afgelopen jaren met huizen gaan speculeren om deze te ver­huren of lat­er met winst te verkopen. Het aan­tal leegstaande huizen is ook toegenomen. Gekeken naar lege huurhuizen is het zo dat in het 3^e kwartaal van 1994 maar 7,2% van deze huizen leeg stond. In het 2^e kwartaal van dit jaar stond dit per­cent­age op 9,6%. Een toe­name van 33%. Het aan­tal koo­phuizen dat leeg staat nam in dezelfde peri­ode met 43% toe. Het is overi­gens ook een trend die al decen­nia lang aan de gang is. De per­cent­ages van leegstaande huizen zijn nog nooit zo hoog geweest. In 1981 was het per­cent­age leegstaande huurhuizen nog maar 5%, in 2004 bereik­te dit een piek van 10,4%.

- Toe­name aan­tal huizen­bezit­ters

Dit laat­ste is meer een optel­som van andere fac­toren maar toch hand­ig om in de con­text te ver­melden. Vanaf 1965 is het per­cent­age van mensen dat een huis bez­it zo’n 30 jaar gelijk gebleven rond 64%, ver­vol­gens is dit per­cent­age in nog geen 10 jaar tijd 5% geste­gen naar een piek van 69% in 2004. In de mania zijn steeds meer mensen een huis gaan kopen, die zichzelf daar­bij op de borst klopten toen huizen­pri­jzen sterk in waarde toe­na­men. Dit is niet bepaald slecht voor de con­sump­tie, zoals u weet is de Amerikaanse economie sterk afhanke­lijk van con­sumentenbeste­din­gen. Als het goed gaat met de huizen­markt dan gaat het ook goed met de consument. 

Terug in de tijd: Japan

De huizen­markt van Japan stortte begin jaren 90 in, pro­duceerde een recessie en lang­durige deflatie. Tussen Japan en de VS zijn veel gelijken­nis­sen te vin­den. Niet alleen zijn de top­pen op de beurs zo’n 10 jaar van elka­ar ver­wi­jderd, ook liggen bijvoor­beeld de baby booms 10 jaar uit elka­ar. Het inter­es­sante van een baby boom is dat baby’s groot wor­den en als baby’s zo rond de 40 rak­en flink gaan con­sumeren, lat­er gaat men steeds meer sparen en daalt het inkomen ook naar­mate de leefti­jd oploopt. De top­pen van de beurs liggen zo’n 40 jaar van de baby booms af.

De huizen­pri­jzen in Japan piek­ten in 1991. In tegen­stelling tot de beurs en de baby boom zit er echter geen 10 jaar tussen de piek in Japan en het top­je van de boom in de VS. Als we de lengtes tegen elka­ar afzetten kri­j­gen we echter wel deze opzien­barende grafiek die vorig jaar in ​“The Econ­o­mist” verscheen.

Zoals u ziet daalden de huizen­pri­jzen in Japan fors. Die van de VS zijn vol­gens deze afbeeld­ing ook spoedig gedoemd te gaan dalen en alleen uit­s­tel van exe­cutie kan nog red­ding bieden. Maar de geld­kraan gaat op het moment niet zo makke­lijk meer open. Net zoals in Japan des­ti­jds wordt niet echt in dal­ende huizen­pri­jzen geloofd, maar dat is logisch. Als de mas­sa in een dal­ing zou geloven dan waren de pri­jzen al lang flink gedaald. Daar­naast dalen huizen­pri­jzen niet zo makke­lijk. Toch is het aan­tal onverkochte huizen op record­hoogte, wat dus zegt dat het aan­bod groeit. U heeft geleerd dat de pri­js omlaag moet om de vraag te ver­groten en het aan­bod te verkleinen. Als het aan­bod groeit is de pri­js dus te hoog.

Het is lastig om iets te verwacht­en, dus neem ik waar. Men kan zich echter wel afvra­gen hoe real­is­tisch het is dat de huidi­ge huizen­markt bij de huidi­ge rente­s­tanden voor een zachte land­ing zal zorgen.