Grote problemen Amerikaanse huizenmarkt

Gis­teren stelde het cijfer van de nieuwe huizen verkopen in de VS teleur. Daar­naast ste­gen de huis­pri­jzen wel met 0.3%. Hoe staat het er voor met de huizen­markt in de VS?

Allereerst over de huizen­pri­jzen die de laat­ste maan­den weer sti­j­gen. Gis­teren kwam dus het cijfer uit dat de 20 City Case­Shiller Home Price Index steeg met 0.3%.

Maar dit is geheel te wijten aan zo genoemde ​“sea­son­al adjust­ments”. Cor­rigeren we daar niet voor, dan daalde juist de pri­jzen met 0.1%. Als we dan terug kijken (niet gecor­rigeerd dus) naar de laat­ste paar maan­den zien we zelfs dat de laat­ste 3 maan­den de pri­jzen weer dalen.

Het cijfer van de verkoop van nieuwe huizen daalde met 11.2% naar 309.000 units op jaar­lijkse basis, de groot­ste dal­ing sinds dit cijfer wordt bijge­houden (1963).

Zoals Joe Saluzzi van Themis Trad­ing zei: ​“It’s awful. This is with the home buy­er tax cred­it. I don’t under­stand peo­ple who say the hous­ing mar­ket is turn­ing”. Dus zelfs met de over­hei­ds sub­si­dies voor een huis wil het niet lukken met nieuw­bouw. De tax cred­it zorgde wel voor meer verkoop van al bestaande huizen.

Maar dit betekent dus wel dat als deze tax cred­it verd­wi­jnt (einde van april) dit een negatief effect heeft op de verkoop van al bestaande huizen.

Verder is er nog een groot aan­tal huizen die bevin­den in de ​“shad­ow inven­to­ry” die nog op de markt moeten komen. Zo zijn er ongeveer 2 miljoen hypotheken die al 90 dagen achter­lopen op betal­ing. De meeste daar­van zullen resul­teren in een ​“fore­clo­sure” oftewel de bank wordt de eige­naar van deze huizen en zal deze moeten verkopen. Tel hier­bij de huizen op die zich in een ​“fore­clo­sure” fase bevin­den én de huizen die al in bez­it zijn van banken dan komen we op een totaal van 8 miljoen huizen. Dit plus de huizen in de con­ven­tionele verkoop en het totaal is 16 miljoen.

Daar­naast is het MBS Pur­chase Pro­gram van de FED ongeveer voor 96% com­pleet. Dit betekent dat de FED straks geen hypotheken meer gaat kopen van de bank. Samen met de lage rentes zorgde deze 2 maa­trege­len ervoor dat de hypotheek rentes laag bleven. Ondanks ik niet denk dat de FED de Fed­er­al Funds Rate op korte ter­mi­jn zal ver­hogen, zorgt het stop­pen van het kopen van hypotheken er voor dat de hypotheekrente omhoog moet gaan (er zijn naast de FED dan ook amper kop­ers voor deze hypotheken). Hoge rente zal er voor zor­gen dat meer mensen de hypotheek niet meer kun­nen betal­en wat natu­urlijk resul­teert in nog meer ged­won­gen verkopen.

Ik denk dus dat de huizen­pri­jzen de bodem nog niet hebben bereikt. Veel huizen moeten nog op de markt komen en in de toekomst zal dit aan­tal alleen maar sti­j­gen. Con­sumenten hebben niet het geld om een nieuw huis te kopen (zie mijn artikel van vorig jaar: http://​www​.usmar​kets​.nl/​c​o​l​u​m​n​s​/​1​5​6​8​3​5​-​d​e​-​a​m​e​r​i​k​a​a​n​s​e​-​c​o​n​s​u​m​e​n​t​.html).

Dick van Antwer­pen (www​.van​-antwer​pen​.com)
voor USMar­kets

Bron­nen:
- Cal­cu­lat­edRiskBlog
- CIBC: U.S. Hous­ing — A Dou­ble Dip door Ben­jamin Tal and Meny Grau­man, 28 jan­u­ari 2010