BODEM IN AMERIKAANSE HUIZENMARKT?

In de VS bereik­ten de aan­de­len van de huizen­bouw­ers – de S & P Home­builders index (XHB) in 2005 hun top om ver­vol­gens een enorme dal­ing in te zetten. De huizen­pri­jzen zouden hun dal­ing pas een jaar lat­er aan­van­gen. Aan­de­len lopen immers steev­ast vooruit op de reële economis­che ontwik­kelin­gen.

BODEM IN AMERIKAANSE HUIZENMARKT? 

In de VS bereik­ten de aan­de­len van de huizen­bouw­ers – de S & P Home­builders index (XHB) in 2005 hun top om ver­vol­gens een enorme dal­ing in te zetten. De huizen­pri­jzen zouden hun dal­ing pas een jaar lat­er aan­van­gen. Aan­de­len lopen immers steev­ast vooruit op de reële economis­che ontwik­kelin­gen. De Case/Shiller-index – die de pri­jzen van huizen in de 20 groot­ste ste­den van de VS meet – is inmid­dels met 30 % gedaald sinds de top in 2006. Deze ongek­ende instort­ing van de Amerikaanse huizen­markt bracht ver­vol­gens het bankwezen zwaar in de prob­le­men en lag ten grond­slag aan de huidi­ge finan­ciële cri­sis. Huizen­bezit­ters wer­den fors getrof­fen en dien­den hun beste­d­ingspa­troon naar een min­der ambitieus niveau bij te stellen. Zo sijpelden de gevol­gen van de huizen­markt door in de reële economie. Een her­s­tel op de Amerikaanse huizen­markt wordt wereld­wi­jd dan ook met smart afgewacht. Recent gepub­liceerde cijfers over de geste­gen verkoop van bestaande huizen in feb­ru­ari gaven weer enige hoop. Ook de in de VS naar een his­torisch laag niveau gedaalde hypotheekrente geeft de con­sument weer enige lucht. Huizen zijn in tegen­stelling tot andere ver­mo­gen­scat­e­gorieën echter niet erg liq­uide. Een wijzig­ing in de pri­j­son­twik­kel­ing kan zeer traag ver­lopen zodat er nog wel enige tijd nodig is om uit de vicieuze cirkel van werk­loosheid, banen­ver­lies, geste­gen maand­las­ten, ged­won­gen huisverkoop en dal­ende pri­jzen te komen.

Een posi­tieve ontwik­kel­ing is het feit dat de Amerikaanse con­sument zich mede als gevolg van de gedaalde hypotheekrente weer meer kan veroorloven. Ook hier­voor hebben ze in de VS een index, de afford­abil­i­ty index van de Nation­al Asso­ci­a­tion of Real­tors. Deze index meet de mate waarin een gemid­deld gezin in staat is een gemid­deld huis aan te schaf­fen. Dat wordt weergegeven door de ver­houd­ing tussen de pri­js van een gemid­deld huis en de gemid­delde huur. Dat is zeg maar de Koers/​Winstverhouding van de huizen­markt. Een koers van 100 pun­ten duidt op een nor­male sit­u­atie. Deze index is sinds de top van de markt in 2006 sterk ver­be­terd. Toen stond de index nog onder de 100 pun­ten. Nu staat hij op 173 pun­ten, de hoog­ste stand sinds 1971. 

Boven­di­en lijken de maa­trege­len van de cen­trale bank effect te sorteren. Als gevolg van de rentev­er­lagin­gen en het beleid om hypotheek­lenin­gen van banken op te kopen is de hypotheekrente gedaald naar een his­torisch laag niveau. Voor de tweede keer in geschiede­nis is de rente bene­den de 5 % geza­kt. Iedere dal­ing van 1 % heeft een dal­ing van de maand­las­ten van de huizen­bezit­ters met 10 % tot gevolg. De vorige keer – in 2003 – dat de hypotheekrente zo laag was bleek dat het start­sein voor een fenom­e­nale ral­ly in de huizen­markt. Bij een dergelijk lage hypotheekrente hoeven huizen­pri­jzen overi­gens niet zo ver te zakken als in het verleden om ze weer koop­waardig te maken. 

Recent vol­gde nog het bericht van de huizen­bouw­ers zelf dat de sterk­ste dal­ing van de huizen­markt sinds tij­den op zijn einde loopt. De NAHB (Nation­al Asso­ci­a­tion of Home­builders) huizenin­dex van Wells Far­go bleek 5 pun­ten te zijn geste­gen naar 14, de groot­ste toe­name sinds lange tijd. Het rap­port geeft de verwachtin­gen van 360 bouw­ers over het hele land weer. In jan­u­ari bereik­te deze index nog een bodem van 8 pun­ten. De huizen­bouw­ers reg­istreer­den de afgelopen weken een opmerke­lijk her­s­tel in de verkoop van nieuwe huizen. Zo maak­te KB Home – gelokaliseerd in het zwaar getrof­fen Cal­i­fornië – een toe­name bek­end van zijn verkopen van nieuwe huizen van 26 % in het eerste kwartaal. De voorzit­ter van de huizen­bouw­ers sprak van het meest gun­stige koop­mo­ment van een gen­er­atie. Uit­er­aard preekt deze man graag voor eigen parochie maar het geeft wel de huidi­ge sen­ti­mentsom­slag weer. 

Een recent uit­gevaardigd mora­to­ri­um op ged­won­gen huizen­verkoop door Bank of Amer­i­ca, Cit­i­group, JP Mor­gan Chase en Wells Far­go – zij con­trol­eren geza­men­lijk 70 % van alle hypotheken in de VS – wekt miss­chien ook enigszins de illusie van een sta­biele markt en geeft daar­door een wat vertek­end beeld van de markt. Maar aan­de­len wacht­en nooit op een daad­w­erke­lijk her­s­tel. Aan­de­len hebben slechts een glimp van een mogelijk naderend her­s­tel nodig voor een ral­ly. De geur van een her­s­tel is reeds vol­doende voor een forse koerssti­jging. Sinds de bodem is de Home­builders-index dan ook reeds met 44 % geste­gen. De aan­de­len­markt is de minst slechte voor­speller van de economis­che toekomst en deze ral­ly zou een voor­bode kun­nen zijn van een her­s­tel in de huizen­markt. En een her­s­tel van de huizen­markt in de VS is een absolute voor­waarde voor een her­s­tel van de gehele economie. 

Jan-willem Nijkamp
US Markets